Comprar um imóvel sem checar a documentação certa é o jeito mais comum de comprar dor de cabeça junto. A boa notícia é que a lista de verificação é conhecida — só precisa ser seguida à risca, mesmo quando o imóvel parece "perfeito demais pra ter problema".
Documentos do imóvel
A matrícula atualizada (emitida no cartório de registro de imóveis, com no máximo 30 dias) é o documento mais importante: nela aparece o histórico completo de proprietários, hipotecas, penhoras e qualquer restrição sobre o imóvel. Peça também a certidão de ônus reais, que confirma se existe dívida vinculada ao imóvel, e o comprovante de IPTU quitado dos últimos anos.
Se o imóvel fica em condomínio, exija a declaração de quitação de condomínio — dívida de condomínio acompanha o imóvel, não a pessoa, então ela pode virar problema seu mesmo sem culpa nenhuma.
Documentos do vendedor
Peça as certidões negativas de débitos trabalhistas, cíveis, criminais e fiscais (federal, estadual e municipal) do vendedor. Se ele for casado, o cônjuge também precisa assinar e apresentar documentação — imóvel comprado durante o casamento normalmente é bem comum do casal, independente de estar só no nome de um dos dois.
Se o vendedor for uma empresa, adicione certidão de regularidade fiscal da pessoa jurídica e comprovação de que quem está assinando tem poder pra representar a empresa.
Custos que muita gente esquece
Além do valor do imóvel, reserve dinheiro pro ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pela prefeitura, geralmente entre 2% e 3% do valor), a escritura pública (obrigatória em compras à vista) e o registro no cartório de imóveis, que é o que efetivamente transfere a propriedade pra você — sem registro, você não é o dono de direito, só tem um contrato.
Dica final
Nenhum documento sozinho garante segurança total — é o conjunto que conta. Quando o valor envolvido é alto, vale a pena pagar um advogado ou despachante imobiliário pra revisar tudo antes da assinatura. É um custo pequeno perto do risco de comprar um imóvel com pendência escondida.